Desde las inmobiliarias ven con reparos el proyecto de ley que cambia el reajuste de alquileres

Mientras el Senado de la Nación aprobó esta semana y giró a Diputados por unanimidad, un proyecto para modificar el Código Civil y Comercial de la Nación respecto de la Ley de Alquileres, el MIX ECONÓMICO entrevistó al presidente de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (Fira) en la cual están enroladas las inmobiliarias locales, sobre las implicancias de esta iniciativa que despierta algunos reparos en esa institución.

Entre los ejes más importantes, la iniciativa promueve aumentos escalonados con un tope ajustado a las paritarias de estatales, docentes y empleados de comercio. También se reduce al 30% la comisión de los contratos locativos y mantiene el pago de expensas extraordinarias a cargo de los propietarios.

Asimismo, la devolución del depósito se realizará con un monto actualizado al finalizar el contrato que tiene como límite hasta un mes del valor del alquiler. Las modificaciones tienen que ver con el modo de garantizar mayor previsibilidad a los contratos y asegurar que, en caso de acordarse aumentos o actualizaciones, los mismos sean para plazos no inferiores a un año.

Además, deben estar ajustados de acuerdo con los índices de precios al consumidor (IPC) y al coeficiente de variación salarial (CVS), calculados en partes proporcionales.

¿Este proyecto de ley es beneficioso tanto para inquilinos como propietarios? Lo primero que observamos es que fue tomando en cuenta la postura de los inquilinos, no fueron consultados propietarios, quizá porque no están agrupados pero si nos parecía que deberían haber sido tenidos en cuenta, en cuanto a beneficio o no todo cambio a una medida que tuvo tanto tiempo de vigencia y fue tan seria como la ley 23091 que duro treinta años y nos permitió superar un montón de crisis teniendo un mercado que seguía funcionando, que además fue evaluada cuando se hizo el cambio del Codigo Civil por los principales juristas argentinos durante 3 años, que luego fue sometida a debate durante un año y fue votada por unanimidad, que se lo modifique es como que amerita una discusión mucho más profunda porque estamos modificando algo que tuvo una aplicación más que importante y una incorporación al Código Civil hace un año que fue muy discutida con lo cual cualquier cambio tiene que tener el mismo rigor de evaluación y escuchar a todas las partes.

En cuanto a si es beneficioso o no, diría que por un lado aumentar por ejemplo la duración del contrato de 2 a 3 años da mayor tranquilidad para no tener que renegociar tanto al inquilino y al propietario pero también hay que tener en cuenta el aumento de costos en el contrato en sellados y todo porque vamos a hacerlo por mayor tiempo, mayores costos al incorporarse, por eso creo que en todas las cláusulas había que tener un análisis más detallado que pueden ser buenas intenciones, pero hay que ver qué resultados trae más allá que la intención sea buena, esto se evaluó cuando se hizo la ley nueva y el Código Civil. ¿Cómo son ahora las actualizaciones de alquileres y qué propone el proyecto?

Las actualizaciones se realizaban en cuanto al criterio de cobro escalonado, es decir se fijaba un precio cierto y definitivo cerrado para el primer año y otro precio cierto definitivo y cerrado para el segundo año había casos que se hacían 4 escalones, uno para el primer semestre, otro para el segundo, otro para el tercero y otro para el cuarto semestre.

Esto lo que implicaba eran dos cosas por un lado dar un precio cierto al inquilino que sabía de antemano cuánto iba a pagar en cada etapa y también a lo mejor un riesgo que el valor ese de etapas se quedara corto y perdiera el propietario o que fuese excesivo ese escalonamiento y perdiera el inquilino.

En los últimos 4 ó 5 años esos escalonamientos estuvieron en general por debajo de la inflación y del aumento de salarios, porque cada vez notábamos nosotros y les hacíamos entender esto a los propietarios que había muchos precios de la economía en general que al inquilino le costaba pagar porque esos otros precios que subían le quitaban capacidad de pago, así que se vino dando de esa manera.

¿Cómo propone la actualización esta ley? Ahora, lo que propone la ley es poner un índice con lo cual nos favorecería a las inmobiliarias porque no tendríamos que tratar de media ni discutir, o sea que estaría por ley ese índice que pondría mitad y mitad lo que fue aumento de sueldos y precios al consumidor. Se estimaría que a lo mejor para el año pasado habría sido del 30% cuando hubo algunos distritos que aumentaron el 30% pero muchos aumentaron el 25%, algunos pueden haber aumentado más. O sea que el beneficio o perjuicio depende de donde esté uno parado.

Pero, lo más importante es que como sigue prohibida por la ley de convertibilidad la indexación, habilitar la posibilidad de indexar solamente un contrato pero que no se indexen las otras cosas es como que lo pone en riesgo de análisis jurídico de tratamiento diferencial o sea que también habría que analizar muy detenidamente el impacto jurídico que tendría esta modificación que a las inmobiliarias nos traería una solución, es decir nos evitaría discutir algo, pero no sé si sería tan beneficioso para el día de mañana.

¿Esta discusión es solo para alquileres residenciales o también para comerciales? En este momento lo que vemos es que se apunta a los alquileres de uso residencial, para lo comercial sigue vigente lo que establece el Código Civil