Desde las inmobiliarias ven con reparos el proyecto de ley que cambia el reajuste de alquileres

Mientras el Senado de la

Nación aprobó esta semana

y giró a Diputados por unanimidad,

un proyecto para

modificar el Código Civil

y Comercial de la Nación

respecto de la Ley de Alquileres,

el MIX ECONóMICO

entrevistó al presidente de

la Federación de Inmobiliarias

de la República Argentina

(Fira) en la cual están enroladas

las inmobiliarias locales,

sobre las implicancias

de esta iniciativa que despierta

algunos reparos en

esa institución.

Entre los ejes más importantes,

la iniciativa promueve

aumentos escalonados

con un tope ajustado a

las paritarias de estatales,

docentes y empleados de

comercio. También se reduce

al 30% la comisión de los

contratos locativos y mantiene

el pago de expensas

extraordinarias a cargo de

los propietarios.

Asimismo, la devolución

del depósito se realizará con

un monto actualizado al finalizar

el contrato que tiene

como límite hasta un mes

del valor del alquiler.

Las modificaciones tienen

que ver con el modo de

garantizar mayor previsibilidad

a los contratos y asegurar

que, en caso de acordarse

aumentos o actualizaciones,

los mismos sean para

plazos no inferiores a un

año.

Además, deben estar

ajustados de acuerdo con

los índices de precios al consumidor

(IPC) y al coeficiente

de variación salarial

(CVS), calculados en partes

proporcionales.

¿Este proyecto de ley

es beneficioso tanto para

inquilinos como propietarios?

Lo primero que observamos

es que fue tomando

en cuenta la postura de los

inquilinos, no fueron consultados

propietarios, quizá

porque no están agrupados

pero si nos parecía que

deberían haber sido tenidos

en cuenta, en cuanto a beneficio

o no todo cambio a

una medida que tuvo tanto

tiempo de vigencia y fue tan

seria como la ley 23091 que

duro treinta años y nos permitió

superar un montón de

crisis teniendo un mercado

que seguía funcionando,

que además fue evaluada

cuando se hizo el cambio del

Codigo Civil por los principales

juristas argentinos durante

3 años, que luego fue

sometida a debate durante

un año y fue votada por

unanimidad, que se lo modifique

es como que amerita

una discusión mucho más

profunda porque estamos

modificando algo que tuvo

una aplicación más que importante

y una incorporación

al Código Civil hace un

año que fue muy discutida

con lo cual cualquier cambio

tiene que tener el mismo

rigor de evaluación y escuchar

a todas las partes.

En cuanto a si es beneficioso

o no, diría que por un

lado aumentar por ejemplo

la duración del contrato

de 2 a 3 años da mayor

tranquilidad para no tener

que renegociar tanto al inquilino

y al propietario pero

también hay que tener en

cuenta el aumento de costos

en el contrato en sellados y

todo porque vamos a hacerlo

por mayor tiempo, mayores

costos al incorporarse,

por eso creo que en todas las

cláusulas había que tener

un análisis más detallado

que pueden ser buenas intenciones,

pero hay que ver

qué resultados trae más allá

que la intención sea buena,

esto se evaluó cuando se hizo

la ley nueva y el Código

Civil.

¿Cómo son ahora las

actualizaciones de alquileres

y qué propone

el proyecto?

Las actualizaciones se

realizaban en cuanto al criterio

de cobro escalonado,

es decir se fijaba un precio

cierto y definitivo cerrado

para el primer año y otro

precio cierto definitivo y cerrado

para el segundo año

había casos que se hacían 4

escalones, uno para el primer

semestre, otro para el

segundo, otro para el tercero

y otro para el cuarto semestre.

Esto lo que implicaba

eran dos cosas por un lado

dar un precio cierto al inquilino

que sabía de antemano

cuánto iba a pagar en cada

etapa y también a lo mejor

un riesgo que el valor ese

de etapas se quedara corto

y perdiera el propietario o

que fuese excesivo ese escalonamiento

y perdiera el inquilino.

En los últimos 4 ó 5

años esos escalonamientos

estuvieron en general por

debajo de la inflación y del

aumento de salarios, porque

cada vez notábamos

nosotros y les hacíamos entender

esto a los propietarios

que había muchos precios

de la economía en general

que al inquilino le costaba

pagar porque esos otros

precios que subían le quitaban

capacidad de pago, así

que se vino dando de esa

manera.

¿Cómo propone la

actualización esta ley?

Ahora, lo que propone la

ley es poner un índice con lo

cual nos favorecería a las inmobiliarias

porque no tendríamos

que tratar de media

ni discutir, o sea que estaría

por ley ese índice que

pondría mitad y mitad lo

que fue aumento de sueldos

y precios al consumidor. Se

estimaría que a lo mejor para

el año pasado habría sido

del 30% cuando hubo algunos

distritos que aumentaron

el 30% pero muchos aumentaron

el 25%, algunos

pueden haber aumentado

más. O sea que el beneficio o

perjuicio depende de donde

esté uno parado.

Pero, lo más importante

es que como sigue prohibida

por la ley de convertibilidad

la indexación, habilitar

la posibilidad de indexar

solamente un contrato pero

que no se indexen las otras

cosas es como que lo pone

en riesgo de análisis jurídico

de tratamiento diferencial o

sea que también habría que

analizar muy detenidamente

el impacto jurídico que

tendría esta modificación

que a las inmobiliarias nos

traería una solución, es decir

nos evitaría discutir algo,

pero no sé si sería tan beneficioso

para el día de mañana.

¿Esta discusión es

solo para alquileres residenciales

o también

para comerciales?

En este momento lo que

vemos es que se apunta a los

alquileres de uso residencial,

para lo comercial sigue

vigente lo que establece el

Código Civil