Por Santiago Vitali, Fundador del Método De.De
La nueva realidad del desarrollo inmobiliario La nueva realidad del desarrollo inmobiliario
El agua siempre se agita cuando se acercan las elecciones, incluso si son legislativas. El resultado termina funcionando como un examen parcial a la gestión de gobierno y sus políticas.
Pero, en toda crisis, algunos lloran y otros venden pañuelos. El desarrollo inmobiliario está en este segundo grupo. No porque sea inmune a la coyuntura, sino porque ya lloró demasiado en 2024: por los costos que subían, por los precios que no acompañaban, por las importaciones que no llegaban y por los permisos que se demoraban.
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Con excepción de los permisos, la mayoría de esas trabas encontró un nuevo equilibrio. Quizás no en los términos deseados —el costo no bajó, pero dejó de aumentar—. Hoy no queda otra: hay que proyectar con el costo actual y dejar de esperar un alivio que no llegará en el corto plazo.
El nuevo paradigma: menos rentabilidad por unidad, más volumen
Los precios de venta desde el pozo empiezan a mostrar una recuperación: lenta, pero sostenida. Cada centímetro ganado en precio es margen que vuelve al desarrollador. Sin embargo, los números siguen siendo finos y no alcanzan para compensar por sí solos el riesgo argentino.
La clave es entender el cambio de modelo. Antes, la rentabilidad estaba en el precio; hoy está en la cantidad.
Un solo proyecto ya no alcanza para seducir. Pero sí lo hace la posibilidad de proyectar con costos estables, presupuestos previsibles, variables macro más ordenadas y herramientas de financiación que multipliquen operaciones.
Alguien en el sector ya lo entendió: el mercado inmobiliario tradicional tuvo un 2024 récord gracias al crédito hipotecario. No porque hayan aumentado sus honorarios, sino porque multiplicaron el número de operaciones. Hacer más con los mismos recursos: ese es el esquema que los desarrolladores deben importar.
El amenitie invisible: la financiación
En el corto plazo, la actividad ya siente el golpe de la inestabilidad mediante la escasez de liquidez, la volatilidad de tasas y la ausencia de un mercado secundario para créditos hipotecarios. Eso reducirá el volumen de operaciones primarias y, en cadena, el de las secundarias.
Frente a ese escenario, las inmobiliarias vuelven a mirar con buenos ojos los proyectos desde el pozo, sumado a que cada vez más desarrolladores evalúan ofrecer financiación a largo plazo. No se trata de una estrategia opcional: quien no venda a plazo quedará afuera de la foto. La financiación dejó de ser un diferencial; es el nuevo amenitie del mercado.
Lo que viene: tres hitos a seguir de cerca
De acá a fin de año, tres factores pueden redefinir el escenario:
Elecciones legislativas que luego de las bonaerenses, abrió un nuevo panorama que funcionara como termómetro político.
La baja de tasas en EE.UU. (septiembre y posiblemente diciembre), con impacto en la expectativa de inversores.
El paquete de reforma fiscal y laboral (previsto para diciembre), clave para el costo empresario local y el riesgo país argentino.
No son hechos aislados. La interacción entre ellos marcará el pulso del sector y obligará a estar atentos para anticipar movimientos.
Conclusión
El desarrollo inmobiliario no se enfrenta a un callejón sin salida, sino a una bifurcación: quedarse esperando que vuelvan las condiciones del pasado o adaptarse a la nueva lógica.
El costo ya no es la variable a pelear, sino el dato con el que hay que jugar. La verdadera diferencia estará en cómo aprovechar la previsibilidad relativa para multiplicar proyectos y sostener márgenes a través de volumen y financiación.
El agua está turbulenta, sí. Pero quienes aprendan a navegar en esta corriente, serán los que lleguen primero a puerto.
Fuente: Ámbito Financiero.
