El mercado inmobiliario en Buenos Aires

Por Roberto Nicolás Arévalo. Especial para EL LIBERAL.

20/09/2017 -

E l mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires tiene un escenario con señales positivas, con inicio en el 2016 en virtud del cambio de gobierno que tomó medidas sepultando aquellas que durante cuatro tortuosos años infringieron al sector, en la retracción sin parangón, ni siquiera comparable con la crisis del 2001. Hoy la demanda está activa, aunque guarda cautela.. Es cierto que la reaparición de crédito hipotecario, luego de años de ausencia, ha cambiado en forma sustancial el panorama, aunque no vertiginoso. Esto se debe a que la estructura de las entidades crediticias no alcanzó a armarse, fue superada por las solicitudes, que devino en tedioso proceso de espera, una vez presentada la documentación, que demoró hasta 90 días el acto escriturario. A la fecha hay algo más de dinámica y el plazo se ha acortado a 60 días. El panorama que menciono suele, en varios casos, complicar a quien simultáneamente con la venta pretende reemplazar por otro bien inmueble. Sin embargo al ser la demanda mayoritariamente tomadora de crédito, las partes, a través de nuestra labor profesional como Corredores Inmobiliarios, arriban a buen puerto. Es entonces que, la oferta y la demanda de inmuebles usados tiene movimiento, reitero sí sostenido, no se ha producido un estallido. Actores principales, departamentos de uno a tres ambientes. De más está decir que estos inmuebles cuyos propietarios ostentan el dominio, es decir tienen el bien escriturado, califican para el otorgamiento del préstamo hipotecario a quienes lo solicitan, como también los edificios terminados, a estrenar, sometidos a la propiedad horizontal. Los valores no han cedido por imperio del movimiento de oferta y demanda, si bien ésta es la que pone el límite hoy en un porcentaje que se encuentra entre un 5 y un 7% aunque se está dando un hecho puntual, cuando la compra es por intermedio de préstamo y como consecuencia la dilación del acto notarial, la oferta se mantiene en el valor pretendido. Los barrios más cotizados continúan siendo, Recoleta Palermo, Belgrano, Núñez, siendo el promedio de u$s 2300, aclarando que un dato estadístico puede diferir, conforme las variables de tipología del edificio, antigüedad, estado, cercanía de medios de transportes, espacios abiertos. No han sido tomadas en cuenta locaciones como, Barrio Parque en Palermo, Palermo Chico, corredor avenida Alvear y Puerto Madero. En cuanto al m2 a estrenar, siempre hablando de los barrios más demandados, se muestran precios promedio por m2 entre u$s 3.000 y 3.600. Conclusión, hay movimiento de parte de potenciales compradores, más interés en tomar decisiones, ayudados por el crédito hipotecario, siguen existiendo las negociaciones y la demanda no está dispuesta a avalar cualquier precio que le pidan ya que la oferta percibe que, las visitas crecen, hay interés por concretare e inmediatamente supone que "estoy vendiendo barato" y torna dura la negociación. En cuanto a los desarrollos, con el propósito de lograr proyectos a precios accesibles, buscan nichos en barrios postergados, caso Constitución, Barracas, Paternal, Floresta, Saavedra, debido a que la incidencia de la tierra es sensiblemente menor, asimismo y debido a la gestión del Gobierno de la Ciudad, mejorando parques, plazas, resultan atractivas. En el rubro alquileres de vivienda se está atravesando desde fines de 2015, de parte de asociación de inquilinos, ataques sistemáticos con difamación y agravios hacia la labor del corredor inmobiliario, el Colegio que nos regula, con amplia difusión en lo medios, con escasa y pobre posibilidad de derecho a réplica, con resultado nefasto en virtud de ser el propio jefe de Gobierno de la Ciudad, quien ha encabezado y presentado, proyecto de reforma de la Ley 2340 de creación del Colegio de Corredores Inmobiliarios, que cercena el derecho al cobro de honorarios por el servicio profesional que se brinda al inquilino que deberá estar a cargo del propietario. El 24 de agosto se aprobó por mayoría en el seno de la Legislatura. Con fecha 8 de septiembre se ha publicado en el Boletín Oficial. Ha sido ignorado el Código Civil y Comercial que establece en su articulado el contrato de corretaje, inconstitucional por donde se mire. Es sabido que el intervencionismo causa estragos, con resultado perjudicial para quien se pretende beneficiar ya que producirá retracción de oferta, aumento del valor locativo, mercado informal, debilitamiento de las inmobiliarias de pequeña estructura, que son mayoría. ¿Nuevo paradigma? ¿Se planteará la inconstitucionalidad, se interpondrá recurso colectivo por avasallamiento? ¿Será justicia? El déficit habitacional es de raíz profunda, no se soluciona utilizando como pato de la boda a nuestra profesión.

 
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